Перейдёт ли офисная недвижимость на сервисную модель?

WeWork, Regus и вот теперь SOK — компании, которые меняют рынок офисных услуг. Мы поговорили с управляющим директором SOK Михаилом Бродниковым о том, какими будут офисы уже в скором будущем. Пусть вас не пугают цифры, вынесенные заголовок (20−30 лет) — в реальности всё может произойти гораздо быстрее.

—Наша беседа проходит на фоне скачущего вверх-вниз биткойна. Прямого отношения к теме беседы он не имеет, просто смарт-офисы SOK и биткойн — это то новое, чем нам еще только предстоит научиться использовать. В связи с этим вопрос — в чем состоит концепция смарт-офисов? Почему они заменят обычные офисы?
— Классический рынок недвижимости был сформирован давно, около 30−40 лет назад и с тех пор правила игры не менялись. Повсеместное применение цифровых технологий постепенно меняет баланс ценностей на рынке. Поскольку есть инерция, эти изменения происходят по кривой, а не мгновенно. Однако с каждом годом скорость внедрения изменений возрастает.

Необходимость собираться вокруг одного источника данных, в одном месте постепенно отпадает. Доступность вычислительных мощностей, сети передачи данных делают это не нужным. Кстати, с биткойном тоже самое — он стал возможным благодаря появлению распределенных сетей и роста мощности компьютера.

Изменение баланса ценностей заставляет компании искать новые продуктовые предложения. А чтобы это сделать, надо научить традиционные продуктовые команды думать нетрадиционным образом. И в новой парадигме корпоративные «Зиккураты» (примечание — так называют здание Сбербанка и Мегафона возле м. Новослободская) становятся скорее угрозой, чем возможностью. Правило съезжаться в одно место и толпой сидеть ничем не обосновано, разве что привычкой.

Для того, чтобы находить новые решения в бизнесе, надо использовать команды нового типа. Назовем их условно «Команды 6.0». «Команды 6.0» отличаются от традиционных тем, что они высокомобильны. Там работают востребованные специалисты высокого класса (не студенты, не гараж), труд которых на данный момент оценивается высоко. Они собираются в небольшие команды, которые должны разработать новый взгляд на продуктовые линейки традиционных компаний и огромных корпораций. У этих команд есть специфика — они быстро растут и быстро умирают. В их штате востребованные специалисты, которые охотно общаются с другими рынками и делятся информацией. Маниакальная защита идей в «Командах 6.0» проигрывает первое место скорости обмена информацией и знаниями.

И получается, что этим «Командам 6.0» нужно другое решение по пространству. С чем, например, сталкиваются крупные компании, когда у них создается такая команда? Первым делом административный директор спрашивает: «Сколько у вас будет человек через полгода?» А в новой парадигме ответа на это вопрос нет. А традиционный бизнес это требует.

Смарт-офисы — это решение для команд нового типа. Не стартапов. Для стартапов, например, есть #tceh. И не для традиционного бизнеса. А для того бизнеса, который не хочет умереть как Kodak, а наоборот, повторить историю General Electric или IBM.

В моем понимание, смарт-офисы — это лучшее решение. Это офисы для очень мобильных команд, в которые входят специалисты с высокими требованиями к инфраструктуре и при этом смарт-офисы отвечают критериям экономической эффективности и дают эту эффективность за счет использования ролевых моделей.

— Вы сказали, что эти команды должны быстро рождаться и умирать. Правильно ли я понимают, что вы говорите о пректной работе? Команда, выполнив проект, разбегается и так цикл повторяется бесконечно.
— Суть в том, что компании за счет этого могут резко ускорить проверки гипотез. И если компания угадывает, то дальше начинается бурный рост. А мы один из сервисов, которые помогают ускорять рост.

Понятно. А «Команды 6.0», о которых вы говорите, они есть в России? Есть центровые фигуры, диджитал-продюсеры, которые могут объединить вокруг себя команду на проекте?
— Да, например, Егор Иванов из Yota. Если мы оглянемся назад и посмотрим как создавалась Yota, то мы увидим, что это был виртуальный оператор, который полностью работал на сервисных моделях. Во главу угла была поставлена идея эффективности, фокуса на главном, все остальное — услуги внешних провайдеров. И на этом была построена философия компании. Это позволило ей быстро вырасти. Затем Yota была куплена Мегафоном, трансформировалась и прекратила свое существование как «компания 6.0». На примере Yota мы видим уже обкатанную бизнес-модель, просто количество таких решений невелико. Из последних — VEON. Ведь это не что иное, как попытка переворота. Если проанализировать VEON и Вымпелком, то видно, что Билайн пытается стать частью VEON, а не наоборот. Задайтесь вопросом, почему он так делает?

У VEON есть несколько признаков «команды 6.0». Она набрана очень быстро из внешних людей. Они быстро запускают продукт и быстро его тестируют. И сейчас они находятся на стадии «рванёт или не рванёт». Через три-четыре месяца все станет ясно. И череда таких проектов у Вымпелкома будет бесконечной, пока один из них не выстрелит.

— Давайте цифры какие-нибудь озвучим. Какой объем рынка смарт-офисов?
— Если говорить о самых больших игроках, например, Regus и WeWork, то, по моим оценкам, их объем рынка не превышает 0,1% от общего объема недвижимости в мире. Это то, что относится к категории Enterprise. WeWork сейчас начал разворот в сторону Enterprise, за что его нещадно ругают. А в целом рынок недвижимости как замерз 50 лет назад, так и до сих пор находится в таком состоянии. Но изменения будут, они уже идут, просто не все это видят. Инвестиционное окно в смарт-офисы закроется через три года, а через 20−30 лет произойдут гигантские изменения в недвижимости, она полностью перейдет на сервисную модель.

— Поколение Z и смарт-офисы. Вы видите связь между этими двумя понятиями?
— Безусловно, ставка делается на них. У молодежи свои представления об организации пространства — все должно быть демократично, открыто.

— Спасибо за интервью!

Справка о госте редакции. Михаил Бродников, сооснователь и управляющий директор SOK. Ранее работал в таких компаниях, как Студия Артемия Лебедева, Red Keds, Вымпелком.